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文 | 克而瑞
地新引力编辑部
房地产行业已经从快速扩张阶段迈入有质量的发展阶段，从开发时代进入后开发时代。现在的地产开发不再以单一产品——住宅为核心，而是涵盖了全产品线、全价值链、全商业模式。这时，房地产和数字化的关系越来越密切，包括互联网、云计算、5G 、人工智能、区块链等在内的数字化技术在房地产领域的应用持续加速，为房地产的发展带来更多可能。本文以大数据为基，和大家一一探讨房地产数字化在诸多风口领域的应用现状、发展前景及面临的痛点。
地产企业规模的扩大，新技术的出现，对地产精细化运营提出了更高要求，迫使地产行业进行数字化转型。目前地产数字化应用的领域有：
总体来说，整个房地产产业链中，数字化应用有两个核心方向：
从下面这幅图谱中，我们可以看到，地产数字化已经在众多应用领域开枝散叶。
虽然在地产数字化应用的某些节点和场景中出现了独角兽，但是对于整个房地产行业来说，数字化应用仍处在初级阶段。各大企业刚刚进入赛道，群雄逐鹿的现状并未改变，尚无可以对标的企业。不过，通过对 TOP50 房企和 TOP30 物企的调研和访谈，克而瑞发现这两者的数字化程度均较高。
房企的五个核心应用领域中，企业管理和销售系统的应用广度和深度都比较高。
物业企业的四个应用领域中，企业管理的应用程度最高。数字化在地产行业的应用场景较为丰富，主要有企业管理、开发建造、销售系统、运营系统等。企业管理系统的使用率较高。其中，头部地产企业信息系统使用率已近 100% 。但是这些企业的需求多元，对个性化产品的要求较高，所以很多房企选择自行研发企业管理系统。TOP10 的房企中，40% 的企业都有自研经历。TOP50 的房企中，16% 的企业有此经历。不过，不论是否自研，系统建成后的信息孤岛问题都难以避免，数据间的互联互通程度较低。数据显示，目前不足 40% 的系统能够实现数据的全平台互通，可见，地产数字化转型仍然任重而道远。
开发建造领域，系统使用率也比较高。TOP10 的房企中，信息系统使用率高达 90% ，其中多通过与第三方合作实现。但是，虽然信息系统的使用率不低，信息的互通程度却仍待提升。数据表明，TOP50 强房企中，数据互通性低于 20% ，这严重影响了建造系统的数字化进程。
销售系统是地产数字化应用最为成熟的领域，也是覆盖量最大的一个环节。克而瑞研究表明，销售信息系统使用率高达 90% 。究其原因，在于销售或客户数据的价值得到广泛认可。但是销售数据的前端口、业务端及后端应用价值的挖掘尚不深入。真正利用好销售数据，进行项目定位及产品策划、销售模式变更及服务优化、物业服务的定制等，达到信息互通的企业仍是凤毛麟角。
运营系统的数字化广泛应用于地产的各个环节，各个业态。其中，整体运营系统的数字化应用优于销售及建造等其他业务流领域。商业、酒店和公寓的数字化应用率高于办公和产业园。大量数字化应用的出现，不仅改善了客户体验，提高了运营效率，更推动了数字化转型。但是，大部分数字化创新都是由 10% 的头部企业完成，其他企业则是是以模仿和延续为主，这影响了数字化的开展。
比如，TOP30 物业企业中，社区服务系统的普及率超 90% ，设施设备系统使用率约为 70% 。可是，超过一半的智能社区服务平台存在同质化现象，产品活跃度不高，新生数据生产受限，深度挖掘难以进行。
数字化应用多依靠核心技术来做支撑，包括云计算、区块链等。2018 年，40% 的头部地产企业年投入逾千万元用于数字化转型。半数以上的企业组建了专业的数字化团队。可见，不少地产企业已经意识到数字化的重要性。目前地产数字化转型的方式有自行研发、外包及自行研发和外包相结合三种。其中，后者是目前的主流。地产数字化转型离不开技术支持，目前比较流行且具有应用前景的技术主要有云计算、物联网、区块链等。目前来看，物业企业中，物联网和人工智能的应用程度更高。但总体来看，云技术的使用程度更高，其中约 60% 的头部地产企业都使用了这项技术。
云技术包括公有云、私有云和混合云（公有云+私有云）。公有云具有低成本、应用场景成熟的特点；私有云的核心数据安全性则较高。公有云中，阿里成为众多房企的选择，具有具有绝对优势。而私有云中，一家房企多会选择多家品牌或自主研发。为了兼顾成本和安全性，近半数房企选择混合云的方式。10 月 24 日，在中共中央政治局第十八次集体学习上，总书记强调，区块链技术的集成应用在新的技术变革和产业变革中起着重要作用，并明确要求把区块链作为核心技术自主创新的重要突破口和主攻方向，加大投入力度，着力攻克一批关键核心技术，加快推动区块链技术和产业创新发展。其实，房地产与区块链的「结缘」由来已久，如万达、中南建设等都曾建立了自己的区块链平台。房地产大佬李嘉诚、王健林等也都是区块链的忠实拥趸。区块链是点对点的分布式账本，具有时间上的不可逆性，数据安全性和分布式储存性，可以保证房地产数据的公开和透明，对房地产行业来说，具有重要影响。节省时间和人力成本。一直以来，房地产的交易流程相对漫长。交易过程中，需要消耗买卖双方大量的时间和人力成本。引进区块链，必将加快项目周转、节省销售成本。
降低房产交易欺诈风险。基于区块链的地产数字化交易，有助于解决房产在交易过程中信息不透明的问题，降低房产交易欺诈风险。
提高房产投资效率。区块链可以为房产投资者提供地产数字化投资组合，使房产投资更加便捷、高效、安全。
助力租赁提质增效。对于购物中心、长租公寓、联合办公等业态来说，区块链可以帮助管理者做出决策，提升管理效率；帮助业主出租房屋，减少租房「空窗期」，稳定租金收入；帮助承租人选择房屋，识别「一房多租」现象。
推动物业多种经营发展。物业管理除了拓展规模之外，在经营中还可以衍生和孵化出其他多元化的方向，例如人工智能、大数据、区块链等方面，都可能给企业带来很大的想象空间。
有助于地产生态系统的搭建。区块链可以为房产监管部门、资产托管方、开发商、房产媒体、房产经纪人及个人用户提供完整的数据支持，促进房地产社区生态系统的形成。
包括房企和物企在内的头部地产企业中，约八成已经开始数字化布局，半数成立了自己的数字化团队。然而，只有两成左右的头部企业发布了比较清晰的数字化战略，逾六成的企业仍在规划中。仅仅 15% 的企业可以实现企业级的战略落实。同时，数字化过程中，也遇到了各式各样的问题。技术人员与业务人员磨合度较低
主要表现在业务融合度低，大数据技术人员与企业业务人员之间存在沟通难题，专业术语不对口，信息不对称。这不仅仅是存在于房企、物企和服务商之间，也存在于房企内部技术团队和业务团队之间。
各功能模块缺乏数据贯通
投资决策、设计规划、建造施工、销售、运营、人力、财务、招采等环节中，缺乏真正有效的数据沟通。
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